1.000 Euro Nettomiete stehen im Vertrag, überwiesen werden 1.200 Euro. Für die meisten Betriebe ist dieser Unterschied ein durchlaufender Posten - die 200 Euro Umsatzsteuer holen sie sich als Vorsteuer zurück. Für einen Kleinunternehmer ist es echter Aufwand: 2.400 Euro im Jahr, die niemand erstattet. Ob die Umsatzsteuer im Mietvertrag steht, entscheidet der Vermieter allein - und viele Mieterinnen und Mieter erfahren davon erst nach der Unterschrift.
- Die Vermietung von Geschäftsräumen ist nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit
- Der Vermieter kann nach § 6 Abs. 2 UStG auf die Befreiung verzichten und 20 Prozent Umsatzsteuer verrechnen
- Zulässig ist das nur, wenn der Mieter das Objekt zu mindestens 95 Prozent für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt
- Die 95-Prozent-Grenze gilt für Mietverhältnisse, die nach dem 31. August 2012 begonnen haben
- Kleinunternehmer sind nicht vorsteuerabzugsberechtigt - für sie ist die Umsatzsteuer auf die Miete eine echte Kostenerhöhung um 20 Prozent
- Die Kleinunternehmergrenze liegt seit 1. Jänner 2025 bei 55.000 Euro, berechnet als Bruttogrenze
- Als Nachweis genügen eine Bestätigung des Steuerberaters oder die aktuelle Umsatzsteuererklärung, eine Formvorschrift gibt es nicht
- Der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken beträgt 20 Jahre - deshalb bestehen Vermieter oft auf der Option
Warum Vermieter freiwillig Steuer verrechnen wollen
Die Grundregel wirkt zunächst mieterfreundlich: Geschäftsraumvermietung ist von der Umsatzsteuer befreit. Es handelt sich aber um eine unechte Befreiung - und das bedeutet, dass der Vermieter im Gegenzug keinen Vorsteuerabzug hat. Jede Sanierung, jeder Umbau, jede Handwerkerrechnung kostet ihn damit 20 Prozent mehr, weil er die enthaltene Umsatzsteuer nicht zurückholen kann.
Genau deshalb gibt es die Option nach § 6 Abs. 2 UStG. Verzichtet der Vermieter auf die Befreiung, verrechnet er 20 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete und erhält im Gegenzug den vollen Vorsteuerabzug für Errichtung, Sanierung und laufende Kosten. Bei einem Objekt, in das gerade investiert wurde, geht es dabei schnell um sechsstellige Beträge. Petra Kühberger-Leeb, Leiterin des WKO-Rechtsservice, beschreibt den Kern der Regelung so: Der Vermieter hat die Möglichkeit, "auf diese Befreiung zu verzichten und die Miete mit 20 Prozent Umsatzsteuer zu belasten".
Verstärkt wird der Anreiz durch den Berichtigungszeitraum. Bei Grundstücken beträgt er 20 Jahre: Wechselt die Nutzung innerhalb dieser Frist, muss ein Teil der geltend gemachten Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden. Ein Vermieter, der ein Gebäude vor drei Jahren saniert und die Vorsteuer gezogen hat, riskiert eine Rückzahlung, wenn er plötzlich steuerfrei vermietet. Für ihn ist die Option daher keine Präferenz, sondern oft eine Notwendigkeit.
Die 95-Prozent-Hürde
Die Option steht nicht beliebig offen. Sie ist nur zulässig, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil zu mindestens 95 Prozent für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Kühberger-Leeb formuliert die Bedingung praxisnah: Die Option darf nur ausgeübt werden, wenn "der Mieter tatsächlich Umsätze erzielt, die der Umsatzsteuer unterliegen".
Diese Einschränkung gilt für Mietverhältnisse, die nach dem 31. August 2012 begonnen haben. Bei älteren Mietverhältnissen bleibt die frühere, unbeschränkte Optionsmöglichkeit bestehen. Ein Detail mit erheblicher Wirkung: Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs entsteht beim Kauf einer Liegenschaft auch mit bestehenden Mietern ein neues Mietverhältnis - die Beschränkung greift dann ab dem Eigentümerwechsel, selbst wenn der Mietvertrag aus den Neunzigerjahren stammt.
Die Option muss nicht für ein ganzes Gebäude einheitlich ausgeübt werden. Sie ist für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil und für jedes Jahr getrennt möglich. In einem Objekt können also eine Steuerberatungskanzlei mit Umsatzsteuer und eine Arztpraxis ohne Umsatzsteuer nebeneinander eingemietet sein.
Wen es trifft: Wer keine Vorsteuer ziehen kann
Für den vorsteuerabzugsberechtigten Mieter ist die Umsatzsteuer auf der Miete wirtschaftlich neutral. Er zahlt 1.200 Euro und holt sich 200 Euro über die Umsatzsteuervoranmeldung zurück. Es bleibt bei 1.000 Euro Aufwand, lediglich die Liquidität ist kurzfristig belastet.
Anders bei allen, deren Umsätze den Vorsteuerabzug ausschließen. Dazu zählen vor allem:
| Mietergruppe | Vorsteuerabzug | Wirkung der Option |
|---|---|---|
| Regelbesteuerter Betrieb (Handel, Gewerbe, Beratung) | ja | wirtschaftlich neutral, nur Liquiditätseffekt |
| Kleinunternehmer unter der 55.000-Euro-Grenze | nein | Miete wird um 20 Prozent teurer, Option unzulässig |
| Ärztinnen, Ärzte, Therapeuten (unecht befreit) | nein | Option unzulässig, Miete bleibt steuerfrei |
| Versicherungsvertreter, Bausparkassenvertreter | nein | Option unzulässig |
| Gemischte Nutzung mit über 5 Prozent befreiten Umsätzen | teilweise | 95-Prozent-Grenze verfehlt, Option unzulässig |
Die letzte Zeile ist die gefährlichste, weil sie sich im Betrieb ändern kann. Wer als Trainerin überwiegend umsatzsteuerpflichtig schult, aber einen wachsenden Anteil an unecht befreiten Leistungen aufbaut, kann die 95-Prozent-Schwelle unbemerkt reißen - mit Folgen für den Vermieter, der seine Vorsteuer anteilig zurückzahlen muss.
Der Rechenfall
Ein Beispiel mit runden Zahlen für ein kleines Geschäftslokal in Graz:
| Position | Regelbesteuerter Mieter | Kleinunternehmer |
|---|---|---|
| Nettomiete pro Monat | 1.000 Euro | 1.000 Euro |
| Umsatzsteuer bei Option | 200 Euro | 200 Euro |
| Rückholung als Vorsteuer | -200 Euro | nicht möglich |
| Tatsächliche Belastung pro Jahr | 12.000 Euro | 14.400 Euro |
Der Unterschied von 2.400 Euro jährlich entspricht bei einer kleinen Neugründung schnell einem Monatsumsatz. Bei einer Nutzfläche von 80 Quadratmetern und einer marktüblichen Miete verschiebt er die Standortfrage zwischen zwei Objekten oft mehr als der Quadratmeterpreis selbst.
Zwei Fragen gehören vor die Unterschrift, nicht danach: Verrechnet der Vermieter Umsatzsteuer auf die Miete, und gilt das auch für die Betriebskosten? Und: Ist der genannte Mietzins netto oder brutto gemeint? Kühberger-Leeb rät beiden Seiten, "das Thema vor der Vertragsunterzeichnung anzusprechen". Wer die Antwort schriftlich im Vertrag festhält, vermeidet den häufigsten Streitfall - eine Nachverrechnung, mit der niemand gerechnet hat.
Was der Vermieter verlangen darf
Weil der Vermieter das Risiko der Vorsteuerberichtigung trägt, will er die Voraussetzungen belegt haben. Einen gesetzlich vorgeschriebenen Nachweis gibt es nicht - die Finanzverwaltung verlangt lediglich einen an keine besondere Form gebundenen Beleg. In der Praxis genügen laut Kühberger-Leeb "eine Bestätigung des Steuerberaters oder die Vorlage der aktuellen Umsatzsteuererklärung".
Üblich sind darüber hinaus vertragliche Zusagen: die Verpflichtung, die 95-Prozent-Nutzung während der gesamten Mietdauer aufrechtzuerhalten, eine Meldepflicht bei Änderung der Umsatzstruktur und eine Schad- und Klaglosstellung für den Fall, dass der Vermieter Vorsteuer zurückzahlen muss. Solche Klauseln sind zulässig, sollten aber vor der Unterschrift gelesen werden - sie können bei einer Geschäftsumstellung teuer werden.
Der Sonderfall Kleinunternehmer
Seit 1. Jänner 2025 liegt die Kleinunternehmergrenze bei 55.000 Euro, zuvor waren es 35.000 Euro. Neu ist auch die Berechnungsart: Es handelt sich nun um eine Bruttogrenze, die fiktive Umsatzsteuer wird nicht mehr herausgerechnet. Wird die Grenze im laufenden Jahr um höchstens 10 Prozent überschritten, bleibt die Befreiung bis Jahresende bestehen und entfällt erst im Folgejahr. Bei einer Überschreitung von mehr als 10 Prozent fällt die Befreiung ab dem betreffenden Umsatz weg.
Wer ein Geschäftslokal mit Umsatzsteuer mieten möchte oder muss, kann auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichten. Der Verzicht wird schriftlich beim Finanzamt erklärt und bindet für fünf Jahre. Ab dann besteht Vorsteuerabzug - auf die Miete ebenso wie auf Wareneinkauf und Investitionen -, im Gegenzug ist auf alle eigenen Umsätze Umsatzsteuer zu verrechnen. Für eine Neugründung mit hohen Anfangsinvestitionen kann das vorteilhaft sein, für eine Dienstleisterin mit Privatkundschaft und wenig Wareneinsatz meist nicht.
Der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung ist keine Entscheidung für ein Jahr. Er bindet fünf Kalenderjahre. Wer nur wegen einer günstigen Ladenfläche verzichtet, muss in dieser Zeit alle Rechnungen mit Umsatzsteuer ausstellen - bei Privatkundschaft bedeutet das entweder 20 Prozent höhere Preise oder 20 Prozent weniger Rohertrag. Die Rechnung muss über die gesamte Bindungsfrist aufgehen, nicht nur über die erste Mietperiode.
Die zweite Falle: Betriebskosten und Indexierung
Die umsatzsteuerliche Behandlung folgt bei Betriebskosten und Nebenkosten grundsätzlich dem Hauptumsatz. Optiert der Vermieter zur Steuerpflicht, sind auch die weiterverrechneten Betriebskosten mit 20 Prozent belastet. Für Kleinunternehmer erhöht das die tatsächliche Differenz über das reine Mietentgelt hinaus.
Ähnlich wirkt die Wertsicherung: Wird der Nettomietzins indexiert, steigt die Umsatzsteuer automatisch mit. Bei einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren und einer durchschnittlichen Anpassung von zwei Prozent jährlich wächst die nicht abziehbare Umsatzsteuer im obigen Beispiel von 2.400 auf rund 2.870 Euro im letzten Jahr - eine Größenordnung, die in der Anfangskalkulation regelmäßig fehlt. Wer für ein Ladenlokal im steirischen Einzelhandel plant, sollte die Position deshalb über die volle Laufzeit hochrechnen.
Diese Informationen geben den Stand August 2026 wieder und ersetzen keine individuelle Beratung. Ob die Option zur Steuerpflicht im konkreten Fall zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von der Umsatzstruktur, dem Beginn des Mietverhältnisses und der Vorgeschichte des Objekts ab. Für die Beurteilung wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater beziehungsweise an das Rechtsservice der WKO Steiermark.
